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南安楼市尴尬突围,早报为你全方位关注南安楼市走向

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发表于 2007-1-23 21:28:07 | 显示全部楼层 |阅读模式

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早报记者看楼·南安
  

  □早报记者刘建锋

  随着大泉州城市建设的推进,泉州市区政府提出了“东进、南下、西拓”的发展布局,在西拓中,南安城区将成为泉州西翼副中心城市,成为泉州“半小时”城市群的重要组成部分。同时,南安市政府“以江为轴、东进西连、北拓南疏、拥江发展”的思路,以西溪为分界线,新城往北拓展,老城区继续沿南扩张,在城市扩张中,南安房地产市场也迎来最为蓬勃的发展时期。但与此同时,市中心缺乏足够的辐射力,周边经济强镇在楼价与购买力上又盖过南安,有钱人多到厦门、泉州买房,分流了客户源;老城区改造有难度,新区开发却因配套方面未能完善等原因而仍不被看好,南安楼市一直在这种尴尬的情况下寻求新发展。

  □调查

  楼市发展缓慢

  连日来,记者连续走访了南安的溪美、美林、水头、官桥、洪濑等地,发现了一个共同的特点:南安地大,楼市分散,楼盘小,以自建房为主,即使部分地区开始兴建新楼盘,在楼房建筑、外观主要以普通单幢的民间商品房为主,极小数有小区物业。

  近几年,在泉州市区、晋江、石狮等地大幅度开发,楼价节节攀高的情况下,南安楼市却几乎处于停滞状态。今年一整年来,市区只有两个新盘———“宏华·国际花园城”和“新新·帝景东方广场”入市。市场可供选择的楼盘数量少,并且楼盘小,以单幢为主。

  即使今年10月6日开盘的“新新·帝景东方广场”,占地4455平方米,为单幢大楼,1层至3层为大型的商场。12月1日开盘的“宏华·国际花园城”,占地近2000平方米,据该售楼部销售经理杨小青介绍,目前该项目是南安首个全封闭社区,并拥有5000多平方米的双中庭花园。

  新旧城区房价差异大

  楼市发展缓慢,大盘少,高品质楼盘少,必然无法带动房价的上涨。今年开盘的楼盘“新新·帝景东方广场”,开盘价在2700元/平方米左右,最高楼层30层,均价在3200元/平方米左右;“宏华·国际花园城”开盘也在2700元/平方米,最高20层,均价在3300元/平方米左右。

  由于南安楼市分散,乡镇区域经济实力强大,有着“闽南第一建材城”的水头镇房价最高,均价在3500元/平方米左右,高层楼房突破4000元/平方米。而美林与市区仅隔着一条西溪,由于地方经济相对落后,房价每平方米均价在1500元至1600元左右。

   □分析异地购房分流客户群

  记者从今年市区开盘的两个楼盘以及近两三年的楼盘销售情况了解到,南安市区的楼盘销售大部分为本地的中低端客户,且销售周期长。

  “这主要是当地的有钱人分流到厦门、泉州购房,很多南安人在外地经商也选择在外地购房,导致本地购房者大部分是以中低端客户为主。由于购房者资金并不是很充裕,往往一两次拿不定主意,每销售一套房子,往往要多次跟客户沟通。”厦门立丹行区域总监曾志达认为,如“御景园”总共才80多套,销售了一年多,不像泉州、厦门部分客户了解后,可以马上订房。

  因此,尽管目前南安市区的楼盘少,一个楼盘至少还要销售两年左右。目前部分有一定实力的代理公司开始进入南安市场,结合当地情况针对性营销,销售周期开始缩短,如“新新·帝景东方广场”开盘两个月来已经销售过半。

  市中心缺乏足够的辐射力

  据悉,南安市共管辖3个街道办事处、19个镇、2个乡,楼市分散,与周边乡镇相比南安中心市区的楼市发展滞后,这主要与南安中心市区经济实力弱、可供开发的土地不多等有直接的关系。

  “首先,南安市的经济向心力不够,仅有新华路、长安街两条比较繁华的街道,商业集中度不够;教育机构仅有实验小学、南安一中等较好的学校。”厦门聚贤庄总经理助理胡志坚认为,并且各乡镇拥有自己的特色产品,如水头、洪濑、仑苍、美林等乡镇都拥有发达的经济产业,城市中心无法对周边产生强大的吸引力,并且市中心人口总量(含美林)仅16万人,消费群体有限。

  “并且现在中心市区可供土地开发的用地少,老城区楼市发展主要要通过改造和拆迁完成,成本高。”厦门力丹行销售总监曾志达认为,另一方面,南安市区山地多,楼盘建筑规模也受到限制,现在市区新盘主要向泉州方向发展,如市区内目前最大的规划地块为柳南片区;其次为江滨片区,大多数新项目的规划用地都集结在南安相对外围的地带,如东区、美林、南大路、普莲路的末段。

  “同时,规划不够完备,老城区旧有规划差,改造有难度,新区配套建设的完善还需要时日,且由于目前的楼房土地大多集结在溪美外围,项目分布分散。”曾志达认为。

  □趋势楼市向北发展

  从美林大桥进入美林,就可以感受到市政府北迁带来大规模造新城的气氛。“美林中心一期改造工程”正在如火如荼地进行着,此为“市区北拓”的重点项目,是片区改造、江北大道和美林路道路和拆迁改造安置户综合项目,总规划用地118亩,其中江北大道和美林路道路建设用地42亩,改造安置房建设用地66亩,公建用地10亩。共15幢。二期改造比一期更大。

  据悉,目前南安市规划确定为“以江为轴、东进西连、北拓南疏、拥江发展”的城市发展思路,以构建“城北组团———城东组团———城西组团”四位一体主城区为指导思想,突出东进北拓,在近期重点拓展城北组团和城东组团,通过省道308线、省道308复线、柳美北路、外环等路网建设,拉开城市框架。同时,南安市新行政中心将被移迁,新址将选在西溪北岸的美林街道区域。按照规划,至2010年,南安中心城区的人口规模为21万-25万人,城市建设用地规划为2.4平方公里,规划期内将新增城市用地约5.3平方公里。

  目前美林新城区设计方案已经基本完成,在其规划中,西溪北岸新城区将重点建设15个新行政办公设施项目,总建设用地33.41公顷,具体包括市行政办公中心,市人民会堂,市公检法以及国税、工商、电力等,此外,还有金融商务、文体娱乐、医疗卫生和教育科研机构等配套设施。

  明年十来个新盘入市

  市政府北迁,带动美林片区的重新造城,除了美林中心一期、二期的大规模造城外,明年还有“江北豪园”,占地面积760亩,共8幢,250户,小区配套实验小学分校;“盛世龙城”占地90多亩,由20多幢小高层、多层组成;“皇家滨城”占地47亩以及“火车站广场”,4幢32层高楼,建筑面积15万至16万平方米的商品房。

  市中心将有“江滨大厦”、“半山帝景”、“名都城”、“水岸帝景”等新盘亮相,以及旧城区改造的“柳南片区”。

  楼市仍具增值潜力

  业内人士认为,由于南安楼市分散,高品质楼房少,盘小等原因,南安房价同比泉州、厦门、晋江等地,升值潜力大。

  从今年刚拍卖的美林“盛世龙城”、“皇家滨城”的两块地,每亩地已经达到180万元,据该楼盘的代理商林振勇透露,从新拍的地价来看,“盛世龙城”明年售价每平方米最少在2300元至2500元;“皇家滨城”预计在3200元/平方米至3500元/平方米之间。

  厦门聚贤庄总经理助理胡志坚认为,南安经济强大,随着市政府北迁,美林地区重新规划重新建设城市,规划配套完善,楼盘规模大,品质逐渐提高。同时,很多外地有实力的开发商也开始进入南安市场,如“皇家滨城”就是来自石狮的开发商竞得的。

  “从明年即将开盘的‘水岸帝景’、‘名都城’等项目来看,楼盘品质的不断提升,中心市区的房价也将看涨。”厦门立丹行洪伟认为,整个南安的楼市还处于起步阶段,随着房地产市场的不断发展,高品质的楼盘不断推向市场,会吸引更多原先到厦门、泉州购房的置业群体,未来几年的南安尚有较大升值空间。

  水头、官桥异军突起

  水头、官桥是南安的经济强镇。水头素有“闽南建材第一市场”称号,其西临厦门,东靠晋江,拥有本地强大经济产业,房价在南安市最高。明年将有“世纪新城”一期、“东星荷景园”开盘。“世纪新城”一期占地90亩左右,共有9幢,一半属于安置房。“东星荷景园”共三期,一期4幢,最高楼层25层,具体方案未定。

  官桥明年将有大盘“温泉新都城”推出,占地200多亩,建筑面积42万平方米,共两期开发,总套数将有2400,户型齐全。据“温泉新都城”姜立都介绍,官桥的房产开发已经好几年未见开发了,目前该项目是官桥最大的项目,从二月份项目奠基以来,已经有两三千人登记,其中水头占到了1/3,由于本地没有可供选择的楼盘,很多在外做生意的当地人,选择了“落叶归根”。该项目拥有小区环境,配套星级酒店,大型超市,未来镇政府将搬到周边。

  □观点现在是购房的最好时机

  同周边县市相比,南安市中心房价目前还要低一两千元,未来几年,将迎来南安楼市的快速发展期,业内人士认为,目前是市民购房的最佳时期。

  据悉,2004年底,南安的房产市场均价在1800元/平方米至1900元/平方米,现在的价格涨到3000元/平方米,比周边的一些乡镇还要低500元左右。目前水头、官桥的房价已涨至3000元/平方米以上。随着南安今后城市拓展进程的加快,整体规划配套逐步完善,城市规模不断扩大,未来南安房地产市场将迎来更好的发展。业内人士认为,目前这个地方的投资炒房群体少,楼价涨幅不大,目前可以说是购房的最佳时期。

   □南安新楼资讯

  市区●新新·帝景东方广场占地面积:7亩总套数:320套建筑面积:40165.03平方米地址:成功街郑成功雕像旁进度:10月6日开盘开发商:福建新新房地产开发有限公司代理商:厦门立丹行●水岸帝景占地:6000平方米建筑:2.9万平方米套数:160套户型:两房三房为主进度:明年10份开发商:福建新新房地产开发有限公司代理商:厦门立丹行●罗马家园占地:1.8万平方米套数:580多套建筑面积:8.2万平方米建筑高度:24层-26层(共5幢)户型:三房为主进度:预计明年3月份开发商:福建新新房地产开发有限公司代理商:厦门立丹行●宏华·国际花园城占地面积:30亩建筑面积:8万多平方米总户数:500多套建筑高度:20层主力户型:3房以上(120平方米以上)地址:普莲路中段开发商:泉州宏华房地产开发有限公司代理商:厦门聚贤庄进度:今年12月1日开盘●名都城占地:128亩建筑面积:总建筑面积15.3万平方米项目地址:环城西路大小户型:单身公寓、2房、3房、4房主力户型:140平方米三房价格:3000元/平方米起进度:未知

  美林片区●盛世龙城占地面积:90多亩建筑面积:14万平方米住宅:12万平方米商业:2万平方米建筑高度:20多幢小高层、多层组成●美林中心区一期占地面积:110亩建筑面积:16万平方米套数:住宅1000套商业:3万平方米●江北豪园占地面积:760亩项目概述:总投资27亿,分八个组团第三组团以经济适用房为主●皇家滨城占地面积:47亩项目概述:地价184万/亩,容积率5.5●火车站广场建筑面积:15-16万平方米建筑高度:4幢32层

  官桥●温泉新都城占地面积:200多亩建筑面积:42万平方米总套数:2400多套户型:齐全开发商:南安辉侨温泉花园发展有限公司地址:南安市官桥镇金庄街与西环路交接处温泉新都城进度:分两期,预计明年推出第一期

  水头●世纪新城占地面积:一期90亩左右建筑面积:40万平方米户型:三房以上地点:国道324复线水头工商所旁●东星荷景园户型:齐全进度:共三期,一期预计明年初推出总套数:一期共4幢,最高25层地址:厦盛路

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